Чтобы установить, какие застройщики остались лидерами первичного рынка в Ленобласти и во всем Подмосковье, появились ли новые стройкомпании, эксперты «Циан.Аналитики» детально изучили сложившуюся ситуацию…
Основные моменты:
• Численность стройкомпаний в 2023 г. существенно увеличилась. Из-за этого монополизация новостроек в обоих столичных регионах уменьшилась до того уровня, который фиксировался в 2021 г.
• Постепенно в отмеченных выше регионах начали появляться новые девелоперы. Ранее для работы они выбирали другие агломерации-миллионники.
• Сразу в трех локациях (анализировалась ситуация в четырех) в ТОП лучших девелоперов вошли ГК «Самолет» и «ПИК».
ВАЖНО:
Чтобы определить степень монополизации (сегмент – «первичка»), учитывается то, какая численность сделок в выбранных регионах (новых домах) за квартал приходится на пять стройкомпаний и холдингов.
Фиксируется постепенное снижение показателей монополизации в основных локациях
В течение длительного времени монополизация постоянно увеличивалась. Это фиксировалось в основных регионах. Например, в Подмосковье наиболее активно входящие в ТОП застройщики начали возводить жилые объекты в 2021 году. Но важно учитывать, что численность новых проектов стала увеличиваться еще в 2019-2020 гг.
Уровень монополизации в Северной столице повышался постепенно, резкие скачки не фиксировались. В Ленобласти наиболее активный рост зафиксирован в 2021 году (третий и четвертый кварталы).
При этом стремительный рост монополизации эксперты зафиксировали в 2022 году. Основная причина – кризис, внешние события. Численность девелоперов постепенно уменьшилась. При этом клиенты старались сотрудничать с проверенными и надежными застройщиками.
Уже в 2023 году первичный рынок начал восстанавливаться. Из-за этого практически сразу зафиксировали снижение основных показателей монополизации до тех, которые фиксировались в 2021 г. В северном регионе (Питер и область) это проявилось наиболее сильно.
В столице РФ в четвертом квартале прошедшего года уровень монополизации достиг 58%. В 2022 г. он составлял 68%. В Подмосковье степень монополизации составила 68% (годом ранее – на 9% больше), в Ленобласти – около 42% (в прошлом году на 24% больше), а в Питере – примерно 55% (разница с 2022 годом 16%).
Численность девелоперов увеличилась за счет компаний, которые ранее работали в других регионах
В течение прошлого года численность активно работающих девелоперов (оформили не менее 5 ДДУ) в Ленобласти и Подмосковье активно уменьшалась. Эксперты отмечают, что основная причина заключается во внедрении эскроу-счетов и проектного финансирования. Кстати, проектное финансирование значительно проще получить устоявшимся компаниям.
Не всегда уменьшение застройщиков говорит о том, что часть становятся банкротами. Так, иногда несколько компаний объединяются или же определенные площадки продаются.
Численность надежных застройщиков в прошлом году приблизилась до того уровня, который фиксировался в 2021 году. В последнем квартале прошлого года новостройки реализовывали сразу 297 застройщиков. Так, в Подмосковье работало 94 стройкомпании, в Ленинградской области – 62, в столице РФ – 81, а вот в Питере – 60.
Ни в Северной столице, ни в Москве не фиксировали особого роста (по сравнению с 2022 годом). Например, в столице РФ численность стройкомпаний, проявляющих активность, в конце 2023 года составила 3%, а вот в Питере – 5%. В Подмосковье этот показатель составил 15%. Лидером стала Ленобласть. Здесь объем активных застройщиков повысился сразу на 23%.
Годом ранее начали работать в Питере и Москве те девелоперы, которые приобрели определенные проекты, площадки у столичных застройщиков или владельцев земли.
ГК «Самолет» и ПИК заняли места в ТОП-5 по трем локациям
Эксперты установили, что в ТОП-5 лидеров-девелоперов входят ПИК, «А-101», Level Group, а также ГК «Самолет» и ЛСР. На эти компании приходится около 59% всего первичного рынка. Столь больших результатов удалось достичь потому, что на ПИК пришлось примерно 29% от общего объема. Что касается второго и третьего девелопера, на них приходится практически в 3 раза меньше.
В Подмосковье уровень монополизации достиг показателя в 67%. С января по март 2023 года лидирующие позиции здесь занимали такие застройщики как ПИК, «Гранель», Ingrad, а также «Самолет» и ГК ФСК. При этом лидером не только в столице, но и в Московской области является «Самолет» (примерно 31% относительно общего объема).
В Питере ситуация немного другая. Здесь уровень монополизации строительных компаний составила приблизительно 57%. В перечень лидирующих застройщиков входят такие как Setl Group, ЛСР, а также «СПБ Реновация», ЦДС и КВС. Наиболее активными в этом перечне считаются ЛСР (около 18%) и Setl Group (примерно 26%). Остальные застройщики имеют не такие большие показатели (на уровне 4-5%).
Среди четырех локаций наиболее низкий уровень монополизации зафиксирован в Ленобласти (около 48%). В перечень лидеров-застройщиков входит ЦДС (18%). У остальных компаний (ПИК, «Евроинвест», «Мавис», КВС) показатели 5-9%.
Опасно ли это для покупателей «первички»?
«Чрезмерно высокий уровень монополизации – очень опасно. Если же количество активных девелоперов увеличится, это положительно повлияет на качество реализуемых объектов и на их стоимость», – добавила эксперт «Циан.Аналитики» Е. Лапшина.