Более половины россиян придерживаются мнения о том, что инвестировать деньги в собственное жилье – хороший способ сохранить их и преумножить. Но сейчас инвесторы не смогут получить ту же самую прибыль, которую могли бы заработать еще буквально 15 лет назад.
Появление эскроу-счетов и проектного финансирования значительно снизило разницу между стоимостью нового жилья на начальном этапе строительства и при сдаче в эксплуатацию. Изменение условий выдачи ипотеки с господдержкой сделало рынок первичной недвижимости менее привлекательным.
На вторичном жилье ранее нельзя было заработать большого количества денег, однако сейчас именно этот сегмент жилья обладает неплохим инвестиционным потенциалом. Заработать здесь смогут только те, кто умеет не только грамотно рисковать, обладает большими деньгами, но и активно занимается нетворкингом, прокачивает свои знания. Сегодня можно воспользоваться альтернативными вариантами для заработка на жилье.
Вариант 1. Флиппинг: приобретение – реконструкция – перепродажа
Этой схемой могут воспользоваться те, кто готов приобретать запущенную недвижимость и вкладывать в нее собственные деньги, силы. Как правило, такое жилье чаще всего не обжито или пострадало в каком-либо ЧП. Именно поэтому в нем придется делать ремонт. После его завершения недвижимость можно выставить на торги с хорошей наценкой.
Флипперами именуют тех, кто использует подобный метод приобретения жилья. Поклонники данного способа должны уметь грамотно рассчитать свои расходы и возможную прибыль. Скидка на запущенную недвижимость может достигать 20% относительно ее номинальной цены. Но в данном случае необходимо сделать качественный ремонт, чтобы позднее продать квартиру по хорошей стоимости, остаться в выигрыше. Ремонт может быть и не слишком дорогим, главное, чтобы покупатель знал, что продавец не схалтурил.
Подобная методика инвестирования больше подходит тем, кто часто работает с недвижимостью. Такие люди смогут в кратчайшие сроки отыскать наиболее интересный вариант, проанализировать его и понять, действительно ли его можно переделать в нечто качественное и заработать на этом.
Инвесторы обычно ремонтируют недвижимость своими силами или привлекают знакомых строителей, которые могут выполнить работу по сравнительно низкой цене. Некоторые риэлтерские компании самостоятельно занимаются скупкой неликвидного жилья, его реставрацией и последующей реализацией на рынке.
Инвестирование в подобную недвижимость представляет собой трудный процесс, который потребует от покупателя наличия понимания рыночных тенденций. Он должен постоянно «держать руку на пульсе» и знать, что происходит с его объектами.
Вариант 2. Покупка конфискованного жилья
Жилье, которое было конфисковано у бывших хозяев по тем или иным причинам, на рынок выставляется по более дешевой цене. Дисконт в этом случае может достигать 20%. Квартиры чаще всего забирают за долги по ипотечным кредитам, однако бывают и другие причины.
Согласно существующему законодательству, должника могут выселить после трех просрочек выплат по кредиту на протяжении 12 календарных месяцев, при этом сумма задолженности должна превышать 5% относительно общей стоимости жилья.
Недвижимость приобретает статус «залоговой». Купить ее можно после того, как суд примет решение об изъятии. В некоторых случаях это можно сделать и до вступления законодательного решения. Чтобы стать владельцем такой недвижимости, необходимо принимать участие в аукционах, которые устраивают банки, чтобы получить назад свои деньги. Квартиры выставляются на аукцион по добровольному согласию прежних владельцев.
Здесь есть ряд недостатков – на торгах стоимость жилья постоянно повышается, кроме того, в нем может быть прописан человек, которого трудно будет выписать без дополнительных усилий. На аукционе невозможно вычислить с ходу проблемную квартиру. Придется постараться для понимания, что именно выставлено на торги. Здесь без помощи профессионального юриста не обойтись.
Можно также принять участие в публичных торгах, которые проводятся только после вынесения официального судебного вердикта об изъятии жилья. Недвижимость будет продана покупателю, который сможет предложить самую лучшую стоимость. Если участников будет чересчур много, цена не упадет ниже рыночной. Если на первых торгах никто не заинтересовался жилплощадью, в ходе проведения повторных ее цена будет снижена.
Потенциальным инвесторам необходимо постоянно мониторить площадки, на которых проводятся торги, чтобы находить наиболее выгодные варианты. Главный риск участия в публичных аукционах – любой может опротестовать их результаты, а также судебное решение, согласно которому квартира была конфискована. Бывший владелец имеет право подать апелляцию в течение 36 месяцев с момента вынесения вердикта. Если суд сочтет его претензии обоснованными, купленную недвижимость придется вернуть, остаться без денег.
Помимо всего прочего, недвижимость, которая продается на публичных торгах, недоступна для просмотра, поскольку это не предусматривается существующим законодательством. Будущие владельцы могут ориентироваться только на медиаконтент из подъезда и дома, а также по описанию в документах представить, как выглядит квартира.
Залоговую недвижимость можно также приобрести с помощью банковских онлайн-витрин. Это наиболее безопасный с юридической точки зрения способ. Банки своими силами проводят проверку документов, после чего на собственных онлайн-ресурсах публикуют объявления с вариантами, которые они не смогли реализовать на торгах. Как правило, чем дольше квартира висит на сайте, тем дешевле она стоит. Однако и в этом случае недвижимость нельзя посмотреть заранее. Заработать на квартирах таким образом смогут только опытные в торгах инвесторы, обладающие юридическими знаниями.
Вариант 3. Приобретение недвижимости, которая пойдет под снос
Еще несколько лет назад никто не хотел покупать недвижимость в старых домах. Однако сегодня ситуация на рынке кардинально изменилась, особенно это касается столицы. Реновация и массовое расселение превратили аварийное жилье в инвестиционный объект. В других регионах ситуация обстоит аналогичным образом.
Ключевая задача инвестора здесь состоит в том, чтобы раньше всех получить информацию о планирующемся расселении здания. Если ему это удается, он покупает там квартиру и просто ждет, когда власти решат снести дом. Таким образом, можно заполучить недвижимость в новом жилом комплексе, а затем продать и вернуть назад все свои затраты.
Но риск здесь слишком велик, ведь дата сноса аварийного дома может быть скорректирована. Кроме того, хозяева подобной недвижимости не слишком-то горят желанием ее продавать, потому что также не прочь переехать в новый дом. Здесь стоимость квартиры может значительно превышать рыночную.
С подобной ситуацией многим пришлось столкнуться в Москве, где после начала реновации стоимость жилья в старых «хрущевках», планируемых к сносу, взлетела до небес. Здесь будут чувствовать себя комфортно те инвесторы, которые задолго узнают о планируемых расселениях.
Вариант 4. Приобретение жилой недвижимости и ее переквалификация в коммерческую
Ранее подобный способ заработка был очень популярен, однако правительство ввело ряд ограничений. Они привели к тому, что это стало невыгодно. В первую очередь речь идет об изменении списка разрешенных видов деятельности в подобных помещениях.
Весной 2020 года правительство установило ограничения, серьезно затрудняющее создание магазина разливных напитков на первых этажах жилых домов. Площадь зала здесь должна составлять от 20 до 50 метров в зависимости от региона.
С 2019 года превратить жилую квартиру на первом этаже в нежилой фонд стало еще труднее – теперь для этого нужно обзавестись согласием всех жильцов дома. Последние очень избирательно относятся к коммерсантам, далеко не всем готовы дать разрешение. Однако бизнес все равно нуждается в подобных помещениях. Особенно это касается тех районов, где практически нет новых домов с заложенной возможностью обустраивать на первых этажах магазины.
Кроме того, покупатели не слишком-то часто хотят обзаводиться недвижимостью на первом этаже. Продать такую квартиру трудно, поэтому продавцы часто выставляют цену ниже рыночной. Иногда дисконт достигает 10%. Если превратить эту недвижимость в коммерческую, ее стоимость значительно вырастет. При этом вернуть свои затраты можно будет и с помощью аренды, и с помощью повторной реализации на рынке. Квартира на 1 этаже, ставшая нежилым фондом, может увеличиться в цене на 25-30%.
Вариант 5. Покупка с помощью биржевых рынков
Биржа позволяет не покупать жилье как таковое, а просто вкладываться в него. Здесь инвестору понадобится выйти на фондовый рынок, где имеются свои особенности и инструменты, позволяющие обзаводиться недвижимостью. Стандартный вариант заключается в приобретении ценных бумаг крупных строительных фирм. Их обладатель становится совладельцем бизнеса, его доля в компании будет зависеть от количества вложенных денег.
Если застройщик успешно развивается, его ценные бумаги увеличиваются в цене. Их в перспективном будущем можно продать. Когда владелец решит держать их у себя, он может периодически получать дивиденды.
Если покупка акций кажется инвестору сложной, можно купить долю в ПИФах (паевых инвестфондах). Эти организации управляют коммерческими и жилыми площадями, а покупают недвижимость в проектах, которые только начали возводиться. Пайщики могут становиться владельцами ценных бумаг или квадратных метров, зависит от структуры фонда.
Вся прибыль, которую ПИФ получает от продажи или аренды объектов, распределяется между обладателями ценных бумаг. Прибыль, которую вкладчик может получить, будет зависеть от успешной стратегии фонда и объема пая. При этом организация обязательно возьмет комиссию за свою работу.
Эксперты считают, что ПИФы являются наиболее надежным способом для инвестирования в жилплощади. Имущество в данном случае подвергается страхованию, при этом интерес к объектам на рынке присутствует всегда.
Однако все инструменты могут быть эффективными только в том случае, если рынок растет и развивается. Если курс акций начнет падать, инвесторам необходимо продать их как можно быстрее. Как только стоимость ценных бумаг оказалась ниже стоимости их покупки, инвестор начинает нести убытки.
Успех ПИФа, как инвестиционного инструмента, не гарантирует никто. Если фонд предпримет неправильные действия, пайщики могут вообще остаться без денег. Более того, доход на фондовом рынке может быть серьезным только при больших вложениях в несколько миллионов рублей. При этом важно уметь правильно распределить вложенные деньги, иметь несколько источников дохода.