Недавно изданию Forbes дал интервью коммерческий директор «Циан» М. Посредников. Он рассказал о том, чем спровоцировано огромное число сделок с жилыми объектами, поделился прогнозами на 2024 год. Уделил М. Посредников внимание и веб-порталам, на которые добавляются объявления об объектах недвижимости. Коллеги издания позволили опубликовать интервью.
Какая связь между оборонными заказами, ипотечными кредитами и стоимостью недвижимости?
Forbes (в дальнейшем – F.). Что запоминающегося произошло в прошлом году на российском рынке недвижимости?
М. Посредников (в дальнейшем – М. П.). Небывалые продажи жилья. Многие паниковали весной 2022 года. Некоторые думали, что результатов, зафиксированных в 2021 году, добиться будет достаточно сложно. Но всего через 1,5 года мы не только достигли тех результатов, но и превзошли их. Кстати, в августе всегда наиболее низкие продажи. Именно поэтому эксперты, оценивая ситуацию, обращают внимание на показатели сентября, октября. Такие случаи в нашей стране происходят нечасто.
F. Почему столь стремительно увеличились объемы продаж?
М. П. Есть несколько причин – это довольно высокая инфляция, а также поднятие ЦБ ключевой ставки. Посредники и финансовые учреждения начали убеждать людей, что в дальнейшем таких же выгодных предложений не будет. Именно поэтому клиенты активизировались.
F. Долго все это продлится?
М. П. Нет. В большинстве случаев финансовые учреждения предоставляют клиентам не более нескольких месяцев после того, как ими получено одобрение по ипотечному кредиту. За это время им необходимо совершить сделку. Именно поэтому при получении одобрения в 2023 году люди не могут использовать кредитные средства на покупку жилья в 2024 году.
F. Оказало ли это еще на что-то влияние?
М. П. Возник дисбаланс между готовыми зданиями и теми, которые только возводятся. Поскольку ипотечная ставка существенно повысилась, большинство граждан выбрали «первичку». Ведь огромное количество жилых помещений в новостройках можно приобрести, пользуясь льготными программами. Именно поэтому спросом пользуется «первичка».
При этом ипотечные кредиты люди используют и для приобретения жилья бизнес-класса (около 70%), элит-класса (приблизительно 50%). Ранее подобное не прослеживалось. Жилые объекты таких классов приобретали за личные накопления.
F. Что происходит в иных сегментах?
М. П. Люди оформляют ипотечные кредиты не только на апартаменты, квартиры, но и на ИЖС. Наибольший интерес к загородной недвижимости они начали проявлять во время пандемии. И до сих пор такие объекты востребованы. С 2020 по 2021 гг. многие оценили, насколько комфортно проживать в загородных домах. Теперь они более активно вкладывают именно в частные домовладения. Этому способствует еще и внедренная ипотечная программа специально для ИЖС. Она выделяется относительно невысокими процентными ставками.
Столь активное вложение средств в недвижимость обусловлено еще и тем, что сейчас инфляция достаточно сильная. Люди прикладывают максимум усилий, чтобы сохранить личные накопления. Во многих российских регионах расходы на возведение загородного дома относительно невысокие. Это гораздо выгоднее, чем покупка квартиры. Именно поэтому в скором времени ипотечные программы для ИЖС станут особо востребованы.
F. Насколько сильно это повлияло на вторичный рынок недвижимости?
М. П. Во многом это зависит от области. Например, в столичных регионах цены выросли приблизительно на 4%. Если же принимать во внимание инфляцию, увеличение небольшое. Это довольно просто объяснить. Ведь в столице РФ и в Питере всегда реализовывали наибольшее число проектов. Именно поэтому и жилье здесь дорожает наиболее активно.
Во всех остальных российских регионах ситуация иная. Например, в населенных пунктах, в которых проживает 500 000 – 1 000 000 людей, «вторичка» подорожала примерно на 25-30%.
Все потому, что в подобных городах строят не так много новых «многоэтажек». Из-за этого возник определенный дефицит на первичном рынке. Помимо этого, с 2022 года в большинстве регионов активно развивается оборонная промышленность. Не так давно в рамках программы импортозамещения начали открывать новые предприятия и заводы. Поскольку люди стали получать более высокую заработную оплату, они начали интересоваться жилыми объектами. Из-за этого цены начали увеличиваться.
Что спровоцировало бум на рынке аренды?
F. Можете назвать основные тренды рынка аренды?
М. П. Люди активно интересуются долгосрочной арендой. Это отчетливо видно в агломерациях-миллионниках. Все потому, что в крупные города приезжают студенты на обучение. Помимо этого, многие граждане стараются перебраться в Москву, Питер. Из-за этого спрос на долгосрочную аренду сохраняется.
F. Чем обусловлено?
М. П. Можно выделить несколько ключевых причин. Первая заключается в том, что условия предоставления ипотечного кредита на вторичную недвижимость стали менее привлекательными. После того как процентная ставка начала стремительно увеличиваться, большинство граждан на время отложили покупку жилья. Они отдали предпочтение долгосрочной аренде квартиры.
Еще одна причина – возвращение в РФ релокантов. Они стараются сразу же выбрать жилой объект и арендовать его на определенный срок.
Третья причина – уменьшение количества привлекательных предложений. Так, некоторые собственники теперь отдают предпочтение посуточной аренде, что позволяет им получать большую прибыль.
В России в последнее время активно развивается внутренний туризм. Люди, которые приезжают из других городов, предпочитают арендовать квартиру или апартаменты на несколько дней.
Интерес к посуточной аренде увеличивается. Все потому, что доходность от нее более высокая. Именно поэтому владельцы квартир меняют формат, чтобы увеличить прибыль. По итогу в сегменте долгосрочной аренды численность предложений уменьшается. В настоящее время мы фиксируем наименьшее число лотов, которые можно арендовать на несколько месяцев и больше.
F. На цену это как-то повлияло?
М.П. Несомненно, стоимость практически сразу же начала активно расти. К примеру, в столице РФ за непродолжительный срок арендная ставка увеличилась на 20%.
F. Действительно ли посуточная аренда экономически выгодна?
М.П. Конечно. Например, в летний период года стоимость посуточного жилья в Волгограде достаточно высокая. В некоторых случаях за квартиру нужно платить большем, чем за номер в шикарной гостинице. При этом путешественники и туристы все равно выбирают жилье.
Какие прогнозы на 2024 год?
F. Что может произойти в текущем году?
М.П. Многие ожидают, что же произойдет летом. Ведь именно в этот период точно скажут, продлят ли льготную ипотеку с господдержкой для покупки «первички». Какое бы решение власти не приняли, ситуация на рынке недвижимости обязательно изменится. Некоторые эксперты считают, что это спровоцирует обрушение продаж.
Но у меня иное мнение. Скорее всего, во второй половине года люди будут проявлять больший интерес ко «вторичке».
Что касается заградительной ипотечной ставки, то ее уже ввели. Это способствует постепенному охлаждению рынка недвижимости. Многие прогнозировали, что введение более высокой ключевой ставки приведет к обрушению рынка. Но это не произошло. Постепенно уменьшается спрос к вторичным объектам, хотя ранее их активно приобретали. Теперь же повысился спрос на «первичку». Этому способствует внедренная льготная ипотечная программа.
В данном случае следует учесть опыт тех стран, в которых инфляция довольно высокая. В таких государствах инвестируют в недвижимость или открывают депозиты. Что касается фондового рынка, то здесь прослеживаются частые скачки.
Мы переживаем, что вновь произойдет обесценивание национальной валюты. Все же знают о том, как многие потеряли свои накопления в 80-ых и 90-ых годах. Именно поэтому граждане РФ считают, что следует вкладывать именно в объекты недвижимости. Из-за этого спрос на жилье будет всегда.
Мне кажется, если Центробанк к середине лета текущего года снизит процентную ставку примерно до 10%, люди не заметят отмену льготной ипотеки. Ведь разница будет незначительной. Из этого следует, что у государства множество способов, с помощью которых можно поддержать рынок недвижимости.
Что происходит с сервисами с объявлениями?
F. Что происходит сейчас на классифайдах?
М.П. Сейчас активно развивается посуточный сегмент. Некоторое время назад в РФ перестали работать сразу два довольно крупных иностранных онлайн-сервиса, которые использовались для поиска жилья для краткосрочной аренды. На их место приходят отечественные онлайн-площадки.
При этом большинство сервисов, например, «Циан», особое внимание уделяют именно краткосрочной аренде. Поскольку постепенно численность конкурентов увеличивается, все сервисы постоянно модернизируются, появляются новые и более интересные продукты. Так как граждане РФ ценят высокий уровень сервиса, собственникам онлайн-площадок приходится прикладывать немало усилий.
Еще одно популярное направление – «первичка». Около 50% прибыли «Циан» получает от продвижения новостроек. Наша компания стала одной из первых, кто ввел соответствующий раздел. Поскольку спрос на «первичку» не снижается, мы постоянно улучшаем продукт.
Немало пользователей проявляют интерес и к загородной недвижимости. Именно поэтому стараемся наполнять каталог новыми, уникальными предложениями. Сейчас отраслью ИЖС заинтересовались и крупные застройщики. Из-за этого численность коттеджных поселков, отличающихся месторасположением, ценами, иными параметрами, увеличивается. Мы добавляем в каталог наиболее интересные предложения.
На «Циан» есть каталог, где можно выбрать подходящий земельный участок. Отдельно ввели раздел со строительными компаниями. Все пользователи, если возникнет необходимость, получат доступ к основным данным.
F. Оценивать следует по имеющимся отзывам?
М.П. Конечно. Важно учитывать, что в наш каталог мы добавляем лишь проверенных застройщиков. Перед тем как компания попадает на платформу, выполняется валидация. Нам важно, чтобы люди сотрудничали с проверенными девелоперами. Ведь у нас довольно большая аудитория. Нашим сервисом каждый месяц пользуется не менее 20 000 000 человек.
F. Как обстоят дела с онлайн-сервисами в мире?
М.П. Сейчас все классифайды стремятся к тому, чтобы пользователи смогли выполнить максимум процессов, не покидая сайт. Многие хотели бы, чтобы, например, жилье в Северной столице можно было бы купить прямо на классифайде. К сожалению, реализовать это довольно сложно.
Не только «Циан», но и прочие онлайн-сервисы стараются работать в формате маркетплейса. Нам хотелось бы, чтобы все действия покупатель выполнял на платформе (от выбора подходящего жилого объекта до покупки и оформления документов).
F. Реально ли это реализовать?
М.П. Несомненно. Мы недавно запустили сервис «Циан.Оценка». С его помощью пользователи узнают среднюю цену схожих по параметрам объектов. Это важно, если человек только планирует выставить квартиру на продажу.
Для поиска подходящего финансирования подходит «Циан.Ипотека». Чтобы зарегистрировать право владения, можно воспользоваться «Циан.Сделка». Кстати, этот сервис включает множество услуг.
F. Выгодно ли инвестировать средства в подобные сервисы?
М.П. «Циан» пользуется популярностью. Чтобы привлекать больше людей, мы постоянно модернизируем классифайд.
Не так давно добавили чат. Ведь люди не хотят общаться по телефону, а предпочитают общаться в онлайн-режиме. Приблизительно 50% всех пользователей, которые приходят на «Циан», предпочитают писать именно в чате. В таком формате им гораздо удобнее получать информацию.