Совместно с экспертами в сфере недвижимости разбираемся в особенностях, плюсах и минусах данной инициативы…
В планах у федеральных властей постепенное уменьшение доли кредитов, которые выдаются в рамках действующих льготных программ, приблизительно до 25% относительно всего объема. Разработкой способов, позволяющих достичь такого результата, занимается Минфин. Ведомство заинтересовано в формировании комплексной системы. Это нужно для того чтобы можно было учитывать льготы для семейных пар и представителей определенных профессий.
О необходимости уменьшения объема подобных программ кредитования начали говорить более месяца назад. Про сокращение таких кредитов в 6 раз и более говорил и начальник главного управления ЦБ по Центральному федеральному округу Р. Марданов.
«В последнем квартале прошлого года доля льготных кредитных программ по всей стране составила около 80%. Иными словами, пользователи в большинстве случаев оформляют именно льготные кредиты на жилье. Несомненно, если доля таких займов в общем объеме составляет от 10% до 15%, это приемлемо. Если же достигает 80%, то ситуация становится патовой», – добавил Марданов.
Свое мнение ни регулятор, ни федеральные власти не изменили. Но вот целевой показатель они повысили до 25%. Помимо этого, уже сформировалась группа, которая будет обсуждать данную инициативу. В нее войдут эксперты Минстроя, Центробанка, а также Минфина.
«В рабочую группу вошли представители нескольких ведомств. Ранее они не могли собраться и скоординировать свои действия, чтобы оптимизировать выдачу льготных займов. Из-за этого сформировалась патовая ситуация на рынке. Следовало раньше приступить к решению этой проблемы. Теперь же следует вырабатывать четкую стратегию и координировать все свои действия», – добавил генеральный директор «ПИА Недвижимость» М. Ельцов.
Можно ли сократить выдачу льготных кредитов на жилье до 25%?
Насколько реально достичь такого показателя в короткие сроки? Об этом поговорили с несколькими экспертами. Их мнения отличаются. Специалист в сфере недвижимости А. Новиков, занимающий должность директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, отмечает, что подобного добиться можно.
«Несомненно, достичь установленного показателя (25%) можно. Но для этого необходимо корректировать систему оценки обращающихся в фин. учреждения клиентов. Это позволит уменьшить численность заемщиков. Так, ранее внесли коррективы в госпрограмму. Из-за этого его доля уменьшилась на 50%. Достичь поставленной цели можно. При этом важно подготавливать для клиентов альтернативный вариант», – добавил А. Новиков.
Аналогичное мнение еще у одного эксперта. Так, исполнительный директор «Клуба инвесторов Москвы» В. Преображенский считает, что спешить не следует. Действовать нужно грамотно и ответственно.
«Постепенно девелоперы сталкиваются с достаточно серьезными издержками. При этом платежеспособный спрос стремительно снижается. Чтобы удерживать баланс, строительным компаниям приходится сокращать численность новых проектов. Но при этом у правительства совершенно иные стратегические цели. По итогу может возникнуть потребность в некоторых мерах поддержки», – добавил В. Преображенский.
Эксперт добавляет, что эффективные способы сокращения объема выдачи льготных кредитов выбираются с учетом нескольких моментов. Например, будут учитывать и величину ипотечной ставки.
«Из-за установленной в настоящее время ключевой ставки большинство граждан попросту не способны пользоваться ипотечными кредитами. Если же российское правительство и Центробанк сможет снизить инфляцию до 4%, а ипотечные ставки – до 6%, ситуация изменится. В этом случае пропадет необходимость в льготных кредитных программах», – добавил эксперт.
Уменьшить долю ипотечных кредитов с господдержкой можно, если внести коррективы в условия выдачи. Об этом рассказал эксперт по ипотечному кредитованию Ю. Анисимова.
«Скорее всего, если ипотечные ставки останутся высокими, люди не заинтересуются «вторичкой». Ситуация изменится, если ставки постепенно снизят», – говорит эксперт Анисимова.
Почему задумка Минфина плохая?
Финансовый эксперт А. Кричевский, который ведет Telegram-канал «Экономизм», считает, что уменьшение объемов выдачи ипотеки с господдержкой вызывает некоторые вопросы. К примеру, как поступит Минфин с другими льготными программами («арктическая» или «сельская»)?
«Например, семейную ипотеку, скорее всего, продлят. Ведь уже поступило соответствующее распоряжение В. В. Путина. Каким образом ведомства планируют распределять эти 25%? Ведь только на семейную ипотеку приходится около 30% и более», – говорит А. Кричевский.
Эксперт считает, что предварительно стоит составить четкий план действий. Сейчас же все на уровне слов.
«Не следует забывать и о том, что В. В. Путин поручил подготовить льготную кредитную программу для преподавателей и других работников образовательной отрасли. Основные параметры эксперты должны представить до осени текущего года. Если ее внедрят, что будет? Все это следует учитывать и прорабатывать», – отметил Кричевский.
Изменится ли стоимость жилых объектов?
А. Новиков считает, что «первичка» и дальше будет дорожать. Сокращение доли льготных ипотечных кредитов на ситуацию сильно не повлияет.
«Даже при внесении изменений в льготную программу интерес к первичным объектам не пропадет. Это же повлияет и на цену. Ее рост продолжится, хотя и не так активно. Кстати, девелопер несет определенные расходы. Чтобы их покрывать, ему приходится повышать стоимость «первички»», – говорит эксперт.
Ю. Анисимова предполагает, что цены на «вторичку», скорее всего, не изменятся.
«Даже после существенного повышения ипотечных ставок продавцы практически не снизили цены. Но вот объем предложений существенно сократился. Реакция рынка последует, но через время. Именно поэтому не стоит ожидать, что в скором времени вторичные жилые объекты подешевеют», – подытожила Анисимова.
Что произойдет в ближайшее время с рынком жилой недвижимости?
Мнение о том, что 2024-2025 гг. – это временной промежуток «ипотечного маневра», выразила руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой», проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ» К. Фазлыева. Именно в этот период рыночные ставки станут наиболее высокими, а вот доля льготных кредитных программ существенно сократиться.
«Некоторые эксперты со страхом ожидают этого момента. На самом деле, «ипотечный маневр» – это важно. Ведь именно после него постепенно появляются новые и интересные программы», – добавила эксперт.
Фазлыева считает, что многие заблуждаются, «ставя знак равенства» между ипотечным кредитом и жилым объектом. Иными словами, если есть льготная программа, то и дешевое жилье появится.
«Но в последнее время объем доступного жилья уменьшился. Ведь для приобретения жилого объекта можно пользоваться не только ипотечными кредитами. Мне кажется, что в скором времени вместо ипотечной модели появится кредитно-сберегательная. Это важно, так как с ее помощью можно снизить затраты из госбюджета», – отметил эксперт.
По мнению К. Фазлыевой, данная модель имеет немало плюсов. Ведь пользователи самостоятельно накапливают средства для внесения первого взноса. При этом девелоперы устанавливают более выгодные кредитные ставки в процессе наполнения эскроу-счетов. Все это положительно влияет на первичный рынок недвижимости.
«Очень важно вводить единовременно не один, а несколько эффективных механизмов покупки жилых объектов недвижимости. Это сделает рынок недвижимости более устойчивым, даже в критических условиях он не будет уязвимым. Все положительно повлияет на результат», – подвела итог К. Фазлыева.