Вкладывая собственные накопления или кредитные средства в покупку апартаментов, немногие задумываются о том, что при их продаже следует заплатить налоги. При этом не все понимают, что суммы значительно больше, чем при продаже квартиры. Что же касается льгот, то их практически нет. Для увеличения прибыли, а также оптимизации налогов, следует воспользоваться несколькими полезными советами.
Какой правовой статус имеют апартаменты?
В законодательстве РФ детально не описано, что собой представляют апартаменты. Кстати, в налоговом кодексе данное понятие и вовсе отсутствует. Единственный документ, где упоминаются апартаменты, – это подготовленное и зарегистрированное 18.11.2020 г. постановление правительства № 1860 (в нем речь идет о классификации гостиничных комплексов).
В постановлении отмечено, что апартаменты представляют собой разновидность гостиничного номера. Этот объект относится к нежилой недвижимости. Соответствующая информация фиксируется и в ЕГРН. Собственники апартаментов, получившие выписку, могут в этом удостовериться.
Сколько нужно владеть апартаментами, чтобы не платить налог?
В налоговом кодексе указано, что минимальный срок – 5 лет. Есть и несколько исключений, зафиксированных в статье 271.1 НК России. Временной промежуток в этом случае сокращается до трех лет.
Ожидать всего три года можно в случае, если:
• апартаменты – единственный жилой объект;
• нежилое помещение получено в наследство;
• этот объект преподнесли в качестве подарка родственники;
• апартаменты получены по предварительно подготовленному договору ренты;
• проведен процесс приватизации.
Поскольку апартаменты относят к нежилым объектам, к ним невозможно применить такие пункты как единственный жилой объект во владении, а также приватизацию. Оставшиеся применимы к данной недвижимости.
ВАЖНО:
Не применяется мера, касающаяся минимально возможный срок владения в случае, если апартаменты ранее предоставлялись в аренду. Именно поэтому даже через 5 лет официально нужно оплатить 13% от полученной во время продажи суммы.
Не менее важно учитывать и то, что срок владения определяется не так, как с квартирами в новых домах. Например, при покупке жилья в новостройке исходная точка – это оплата той суммы, которая зафиксирована в соглашении.
Срок владения апартаментами начинается рассчитываться с того момента, как человек зарегистрировал право собственности. Не имеет значения то, покупались ли апартаменты на первичном или вторичном рынке. Если сотрудничать с застройщиком, придется подождать, пока строение введут в эксплуатацию.
ВАЖНО:
Поскольку апартаменты входят в категорию нежилых объектов, к ним невозможно применить:
• Льготы, распространяющиеся на семейные пары с двумя и более детьми (такие семьи не оплачивают налог, если реализуют объект для последующего улучшения условий проживания).
• Минимальное время владения при реализации по переуступке. Так как человек получает лишь имущественное право, а не недвижимость, минимальный срок в этом случае не сработает.
Реализация апартаментов, уплата налогов и статус продавца
Поскольку этот объект относят к коммерческой недвижимости, размер налога рассчитывается в индивидуальном порядке. Для этого учитывается, как именно использовались апартаменты. Например, некоторые граждане в них проживают, другие – предоставляют в аренду.
Данные варианты стоит изучить детальнее…
1. Продавец проживает в купленных им апартаментах
Если человек прожил в них в течение прописанного в законе периода, во время реализации не нужно подготавливать и подавать декларацию. Ведь нет необходимости в уплате налога.
Если установленный срок еще не вышел, а человек решается на продажу, ему обязательно нужно уплатить 13% от полученной прибыли. Здесь особую роль играет то, что именно больше: указанная в соглашении стоимость или же 70% рассчитанной профессионалами кадастровой цены. Во время расчетов учитывают ту цифру, которая больше.
Чтобы получить еще информацию о кадастровой стоимости объекта, нужно заказать выписку ЕГРН или посетить официальный портал Росреестра.
В одной из статей налогового кодекса указано, что налогоплательщик, реализуя апартаменты, может рассчитывать на получение имущественного вычета:
• Важно подготовить документы, в которых прописаны затраты на приобретение данного объекта (реальная цена и объем ипотечных процентов).
Расходы на ремонтные и на отделочные работы сюда включать запрещено. Но затраты дарителя (близкий родственник) или же наследодателя можно вписать.
Пример:
Если человек на покупку нежилого объекта потратил 4 000 000 рублей, а реализовал его за 7 000 000 рублей, чистая прибыль составила около 3 000 000 рублей. В результате, вычет – 390 000 рублей.
• Существует и фиксированная сумма вычета. Она составляет 250 000 рублей (при отсутствии затрат на приобретение). Данный вычет дает возможность снизить размер налогооблагаемой базы. Из-за этого и размер прибыли уменьшается.
Пример:
Человеку удалось продать нежилой объект за 4 000 000 рублей. Из этой суммы изымается вычет (250 000 рублей). Дальше следует выплатить налог с 3 750 000 рублей.
Кстати, данный вычет люди могут использовать не один, а несколько раз. Но важно понимать, что он применяется ко всем тем сделкам, которые человек совершает в течение 12 месяцев. Так, если реализуются не только апартаменты, но и гараж, то 250 000 рублей следует вычитывать из той прибыли, которая получена сразу от двух проведенных сделок.
2. Человек приобретает апартаменты для последующей перепродажи или для предоставления в аренду
Обе эти сделки – предпринимательская деятельность. В таком случае минимальный срок владения действовать перестает. Именно поэтому даже через 8-10 лет необходимо платить налог. Если реализовывать апартаменты в этом случае, нельзя применять ни фиксированный вычет, ни затраты на приобретение. Чтобы правильно рассчитать, насколько большой налог следует платить, стоит принять во внимание правовой статус собственника.
Индивидуальный предприниматель может пользоваться разнообразными системами налогообложения:
• патентной;
• общей;
• упрощенной.
ВАЖНО:
Некоторые считают, что гораздо выгоднее оформлять ИП (на НПД) или самозанятое лицо, чтобы предоставлять апартаменты в аренду. На самом деле при таком режиме налогообложения запрещено не только перепродавать объект, но и предоставлять его в аренду. При оформлении самозанятого лица объект запрещено реализовывать или сдавать.
Собственники апартаментов очень редко пользуются общим режимом. Ведь задействуется налоговая ставка в размере 13 процентов. Дополнительно следует подготавливать объемную отчетность и уплачивать НДС.
ВАЖНО:
Чтобы беспрепятственно реализовывать ранее приобретенные апартаменты, ИП следует правильно выбирать код. Так, регистрируясь, нужен ОКВЭД 68.10.22. Данный код выбирают в случае, если основная деятельность – это «покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений».
Выбирая упрощенную форму «Доходы», необходимо платить 6% относительно полученной прибыли (аренда или продажа).
ВАЖНО:
ИП, подготавливая отчеты, должен указывать всю прибыль от проведенной сделки. Если бизнесменом выбран УСН «Доходы минус расходы», то размер налога увеличивается до 15%. Но этот процесс рассчитывается из разницы между прибылью и затратами. Данный вариант используют в случае, если ИП сталкивается с существенными расходами.
ВАЖНО:
Предприниматель, выбравший УСН, может законно уменьшить прибыль. Для этого документально стоит подтвердить, что уплачиваются страховые взносы (за себя, работников).
Отдельно патентная форма не задействуется. Ее используют в качестве дополнения, например, к общей или упрощенной. Выбирая этот режим, учитывается вмененная, а не реальная прибыль. По сути, вмененный доход – это усредненное значение (зависит от месторасположения ИП, параметров апартаментов и других показателей). Патент не задействуется в случае, если нежилой объект продают.
Если апартаменты во временное пользование предоставляет физлицо, а статуса ИП – нет?
Чтобы работать законно, получать прибыль, следует выбрать один из привлекательных вариантов:
• обращение в управляющую компанию (она будет вести все дела);
• получение статуса ИП.
Если не сотрудничать с УК и не иметь статуса ИП, могут последовать штрафы, различные санкции.
К основным признакам предпринимательской деятельности относят следующие:
• человек действует самостоятельно;
• его основная цель – получение дохода;
• прибыль получена не один, а несколько раз;
• доход человек получает от реализованного объекта или предоставления его в аренду.
Если физлицо реализовало апартаменты, а вот статус ИП у него нет, при расчете налога используется общая система налогообложения для предпринимателей. В этом случае размер налога – 13% от полученной прибыли. Кстати, если апартаменты продаются за 5 000 000 рублей и более, то дополнительно оплачивается еще 15% (от той прибыли, которая получена сверху).
Если же человек всего один раз приобрел, продал и сдал нежилой объект, это не посчитают предпринимательской деятельностью…
Во время проверки налоговая устанавливает, что лицо без статуса ИП активно продает и сдает апартаменты. Она имеет право дополнительно начислить:
• НДФЛ (по 13% придется платить с каждой продажи);
• НДС (размер – 20%);
• пени (при расчете учитывается установленная Центробанком ставка);
• штраф (20-40% от установленной суммы ранее неуплаченного налога).
Дополнительно человек лишается и имущественного вычета, и льгот, которые ему полагаются.
Важно знать!
Верховный суд России устанавливает, что правомерно физическим лицам начисляют НДС. В постановлении указано, что НДС физлицо обязано заплатить, если без регистрации ИП предоставляет во временное пользование апартаменты либо выполняет их продажу. Стоит ли рисковать, каждый человек решает самостоятельно.
Какие налоги необходимо платить нерезидентам России?
В последний день декабря определяется статус лица, уплачивающего налог. В случае если иностранец пребывал в РФ более 183 дней, ему присваивают статус налогового резидента России. Если же срок пребывания меньше, то – нерезидента.
Для нерезидентов ставка НДФЛ достигает 30% от полученной прибыли. При этом не только физлицо, но и ИП, выбравшие общую систему налогообложения, платят данный налог.
ВАЖНО:
Налоговый нерезидент не может рассчитывать на получение фиксированного вычета (размер – около 250 000 рублей).
Принимая во внимание все вышеперечисленные моменты, следует сделать правильные выводы. Так, стоит изучить детально все вопросы, касающиеся налогообложения, до того, как будут приобретены апартаменты. Только так можно минимизировать все предстоящие расходы. Эксперты рекомендуют ответственно подходить к выбору системы налогообложения. Для этого необходимо заранее решить, для чего покупается объект.